Het cijfer spreekt boekdelen: van de ene bank naar de andere kan de inachtneming van huurinkomsten variëren van het dubbele tot de helft, en het is niet de Banque de France die de regels zal vaststellen. Elke instelling trekt zijn eigen lijn, soms ten voordele van de lener, soms niet. Voor multi-eigenaren wordt de keuze van de bank dan ook cruciaal; een rekenmethode kan alle deuren openen, een andere kan ze meteen sluiten.
Dit grote verschil in praktijken verklaart waarom sommige dossiers, hier als solide beoordeeld, daar worden afgewezen. De rekenmethode heeft directe invloed op de weergegeven schuldenlast. Voor wie al meerdere eigendommen bezit, is het verschil niet marginaal: het bepaalt de haalbaarheid van een vastgoedproject.
Lees ook : Alles wat je moet weten over het stadspakket van de Peugeot 2008: uitrusting en voordelen
De differentiële berekening in de hypotheek: begrijp het principe en de uitdagingen
De differentiële berekening was lange tijd een sleutel voor investeerders. Hoe werkt het? Men trekt de ontvangen huur af van de maandlasten van de lening die verband houdt met een huurwoning. Het resultaat is dat alleen het “restbedrag” wordt meegenomen om de schuldenlast te bepalen. Deze aanpak was aantrekkelijk: het waardeerde de rendabiliteit van een huurinvestering en toonde vaak een schuldenlast die veel lager was dan die verkregen met de klassieke methode. Beter nog, de cashflow, dit netto verschil tussen huren, doorgaans tot 70% gereduceerd uit voorzichtigheid, en lasten, werd een troef om nieuwe financieringen te verkrijgen, zelfs met een al aanzienlijke portefeuille.
Maar sinds januari 2022 is het decor veranderd. De HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) verplicht alle banken om over te schakelen naar de klassieke methode: alle lasten, inclusief leningen, worden opgeteld en vervolgens gedeeld door alle inkomsten, inclusief 70% van de huren. De lenersverzekering is niet langer een aparte optie, deze wordt systematisch in de berekening opgenomen. Achter deze evolutie schuilt de wil om situaties van overmatige schuldenlast te vermijden en de soliditeit van de Franse banken te versterken.
Aanvullende lectuur : Onmisbare tips voor het stijlvol en harmonieus inrichten van terras en tuin
Deze ommezwaai is verre van onbelangrijk voor investeerders. De grens voor de schuldenlast is nu vastgesteld op 35%, inclusief verzekering. Hoewel de rekenmethode homogener wil zijn tussen banken, blijven er verschillen bestaan afhankelijk van de manier waarop elke instelling de huurinkomsten of de juridische structuur van de investering behandelt. Sommige structuren, zoals SCI met IS, professionele leningen, worden soms apart behandeld, maar deze gevallen betreffen slechts een minderheid.
Voor degenen die de huidige bankpraktijken willen analyseren, de website Finance Factory ontleedt de criteria die door elke keten worden gehanteerd. Het is niet langer een kwestie van pure techniek; de manier van berekenen beïnvloedt de toegang tot krediet, beïnvloedt de vermogensstrategie en weegt op de regulering van de sector.
Welke banken passen nog de differentiële berekening toe en volgens welke criteria?
Sinds de beslissing van de HCSF heeft de overgrote meerderheid van de banken de differentiële berekening achter zich gelaten om zich te conformeren aan de klassieke methode. Dit geldt zowel voor hypotheken voor een hoofdverblijf als voor die bestemd voor huurinvesteringen. Voortaan geldt de regel van 35% schuldenlast, inclusief verzekering. Huren tellen nu nog maar voor 70% mee in de berekening, en niet meer.
Er blijven uitzonderingen bestaan, maar deze hebben vaak betrekking op specifieke juridische structuren. Sommige SCI met IS, familie SARL of structuren onder het LMP (professionele verhuur) regime kunnen nog steeds aanspraak maken op een professionele financiering die gedeeltelijk aan de eisen van de HCSF ontsnapt. In deze context zijn er enkele banken, vaak regionaal of coöperatief, die bereid zijn om de cashflow en het resterende inkomen van geval tot geval te bekijken, vooral voor dossiers met een hoog potentieel voor zelffinanciering.
Het kredietbeleid varieert dus afhankelijk van de regio, de beoogde klanten en de bereidheid van de instelling om in huurvastgoed te investeren. In Parijs of Lyon wordt de regel strikt toegepast, maar in de regio accepteren sommige agentschappen nog steeds om een huurvastgoedproject in SCI vanuit het perspectief van het verschil te analyseren, vooral als het gaat om een professionele lening. De opzet van het dossier, de kwaliteit van de inbreng, de structuur van het vermogen wegen dan zwaarder in de beslissing, soms meer dan de rekenmethode zelf.
Ervaren investeerders aarzelen niet om deze oplossingen te verkennen om de regelgevende barrières te omzeilen. Het blijft echter essentieel om het fiscale regime goed te kiezen, de statuten zorgvuldig op te stellen en de aanvraag goed voor te bereiden: deze details kunnen het verschil maken voor het verkrijgen van een financiering buiten het klassieke kader dat door de stabiliteitsraad is vastgesteld.
Concreet impact voor leners: vergelijking van praktijken en gevolgen voor de leencapaciteit
De afschaffing van de differentiële berekening verandert de toegang tot hypotheekkrediet ingrijpend, of men nu een ervaren investeerder of een eerste koper is. Vroeger werd elke huurinvestering afzonderlijk behandeld: alleen de maandlasten die niet door de huren werden gedekt, werden in de berekening van de schuldenlast meegenomen. Dit systeem bevorderde de accumulatie van eigendommen, op voorwaarde dat er een positieve cashflow werd gegarandeerd. Met de klassieke methode is de flexibiliteit voorbij: men telt alle lasten en leningen op, men neemt slechts 70% van de huurinkomsten mee, en de lenersverzekering weegt nu mee in de balans.
Deze omwenteling vermindert de leencapaciteit aanzienlijk, vooral voor degenen die van plan zijn een aanzienlijke vastgoedportefeuille op te bouwen. Laten we een concreet voorbeeld nemen: een investeerder met verschillende eigendommen die vroeger goed zelfgefinancierd waren, had een schuldenlast van minder dan 20%. Vandaag de dag wordt voor ditzelfde profiel de grens van 35% snel overschreden, waardoor de deur naar nieuwe projecten wordt gesloten.
Professionals in de sector, met name makelaars, merken een afname van financieringen zonder eigen inbreng. De strategieën passen zich aan: men vergelijkt nauwkeurig de contracten voor lenersverzekeringen (vooral dankzij de wet Lemoine), men verfijnt de juridische structuren, en sommigen wenden zich tot professionele financieringen om de eisen van de stabiliteitsraad te omzeilen. De uitzonderingen blijven beperkt tot 20% van de dossiers, met een duidelijk voordeel voor eerste kopers of goed onderbouwde dossiers.
Hier zijn, in het kort, de belangrijkste verschillen tussen de twee methoden:
- Klassieke methode: weging van huurinkomsten op 70%, integratie van alle lasten
- Differentiële berekening: rekening houden met de positieve cashflow, hogere leencapaciteit
- Impact: duidelijke daling van de schuldenlastcapaciteit, verhoogde selectiviteit van banken
Het landschap van de hypotheekmarkt laat geen ruimte meer voor improvisatie. Voor investeerders telt elke beslissing, en soms hangt de speelruimte slechts af van een regel in het contract. Wie zal profiteren van deze nieuwe regels? Het spel is nog maar net begonnen.