Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Von Bank zu Bank kann die Berücksichtigung der Mieteinnahmen stark variieren, und die Banque de France wird nicht die Regeln festlegen. Jede Institution zieht ihre eigene Linie, manchmal zum Vorteil des Kreditnehmers, manchmal nicht. Für Investoren mit mehreren Immobilien wird die Wahl der Bank entscheidend; eine Berechnungsmethode kann alle Türen öffnen, eine andere sie sofort wieder schließen.
Diese große Diskrepanz in den Praktiken erklärt, warum einige hier als solide erachtete Dossiers dort abgelehnt werden. Die Berechnungsmethode hat direkten Einfluss auf den ausgewiesenen Verschuldungsgrad. Für diejenigen, die bereits mehrere Immobilien besitzen, spielt der Unterschied keine marginale Rolle: Er entscheidet über die Machbarkeit eines Immobilienprojekts.
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Die differentielle Berechnung im Immobilienkredit: Prinzip und Herausforderungen verstehen
Die differenzielle Berechnung galt lange Zeit als Schlüssel für Investoren. Wie funktioniert sie? Man zieht die erhaltenen Mieten von den Kreditraten für eine Mietimmobilie ab. Das Ergebnis: Nur der “Restbetrag” wird berücksichtigt, um den Verschuldungsgrad zu bestimmen. Dieser Ansatz hatte seinen Reiz: Er wertete die Rentabilität einer Mietinvestition auf und wies oft einen Verschuldungsgrad aus, der deutlich unter dem der klassischen Methode lag. Noch besser, der Cashflow, dieser Nettodifferenz zwischen Mieten, die aus Vorsicht in der Regel auf 70% reduziert werden, und Kosten, wurde zu einem Vorteil, um neue Finanzierungen zu erhalten, selbst mit einem bereits erheblichen Vermögen.
Doch seit Januar 2022 hat sich die Situation geändert. Der HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) zwingt alle Banken, zur klassischen Methode überzugehen: Alle Kosten, einschließlich Kredite, werden addiert und dann durch alle Einnahmen, einschließlich 70% der Mieten, geteilt. Die Kreditversicherung ist nicht mehr optional, sie fließt systematisch in die Berechnung ein. Hinter dieser Entwicklung steht der Wille, Überschuldungssituationen zu vermeiden und die Solidität der französischen Banken zu stärken.
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Diese Wende ist für Investoren alles andere als unbedeutend. Die Grenze des Verschuldungsgrads ist nun auf 35% festgelegt, einschließlich Versicherung. Wenn die Berechnungsmethode zwischen den Banken homogener gestaltet werden soll, bestehen dennoch Unterschiede, je nachdem, wie jede Institution die Mieteinnahmen oder die rechtliche Struktur der Investition behandelt. Einige Konstruktionen, insbesondere SCI mit Körperschaftsteuer, professionelle Kredite, werden manchmal separat behandelt, aber diese Fälle betreffen nur eine Minderheit.
Für diejenigen, die die aktuellen Bankpraktiken genauer unter die Lupe nehmen möchten, analysiert die Website Finance Factory die von jeder Bank verwendeten Kriterien. Es handelt sich nicht mehr nur um eine technische Angelegenheit; die Berechnungsmethode beeinflusst den Zugang zu Krediten, die Vermögensstrategie und wirkt sich auf die Regulierung des Sektors aus.
Welche Banken wenden noch die differentielle Berechnung an und nach welchen Kriterien?
Seit der Entscheidung des HCSF haben fast alle Banken die differenzielle Berechnung aufgegeben, um sich an die klassische Methode zu halten. Dies betrifft sowohl die Immobilienkredite für das Hauptwohnsitz als auch die für Mietinvestitionen. Nun gilt die Regel von 35% Verschuldungsgrad, einschließlich Versicherung. Die Mieten zählen nur noch zu 70% in die Berechnung ein, nicht mehr.
Es gibt Ausnahmen, aber diese betreffen oft besondere rechtliche Konstruktionen. Einige SCI mit Körperschaftsteuer, Familiengesellschaften oder Strukturen unter dem LMP (professionelle möblierte Vermietung) können weiterhin Anspruch auf eine professionelle Finanzierung erheben, die teilweise den Anforderungen des HCSF entgeht. In diesem Kontext sind einige Banken, oft regionale oder genossenschaftliche, bereit, den Cashflow und den verbleibenden Lebensunterhalt fallweise zu prüfen, insbesondere bei Dossiers mit hohem Selbstfinanzierungspotenzial.
Die Kreditvergabepolitik variiert somit je nach Region, Zielgruppe und der Risikobereitschaft der Bank für Mietimmobilien. In Paris oder Lyon wird die Regel strikt befolgt, während in ländlichen Gebieten einige Agenturen bereit sind, ein Mietimmobilienprojekt in einer SCI unter dem Gesichtspunkt des Differenzials zu analysieren, insbesondere wenn es sich um einen professionellen Kredit handelt. Die Zusammenstellung des Dossiers, die Qualität des Eigenkapitals und die Struktur des Vermögens spielen dann oft eine größere Rolle in der Entscheidung als die Berechnungsmethode selbst.
Erfahrene Investoren zögern nicht, diese Lösungen zu erkunden, um die regulatorischen Hürden zu umgehen. Es bleibt jedoch unerlässlich, das steuerliche Regime gut zu wählen, die Satzung sorgfältig zu formulieren und den Antrag ansprechend zu präsentieren: Diese Details können den entscheidenden Unterschied ausmachen, um eine Finanzierung außerhalb des klassischen Rahmens zu erhalten, der vom Stabilitätsrat festgelegt wurde.
Konkrete Auswirkungen für Kreditnehmer: Vergleich der Praktiken und Folgen für die Kreditfähigkeit
Die Abschaffung der differenziellen Berechnung verändert grundlegend die Zugangsvoraussetzungen für Immobilienkredite, egal ob man ein erfahrener Investor oder ein Erstkäufer ist. Früher wurde jede Mietinvestition isoliert betrachtet: Nur die Raten, die nicht durch die Mieten gedeckt waren, flossen in die Berechnung des Verschuldungsgrades ein. Dieses System begünstigte die Ansammlung von Immobilien, vorausgesetzt, es wurde ein positiver Cashflow sichergestellt. Mit der klassischen Methode ist die Flexibilität vorbei: Man addiert alle Kosten und Kredite, integriert nur 70% der Mieteinnahmen, und die Kreditversicherung hat nun Gewicht in der Berechnung.
Diese Umstellung reduziert die Kreditfähigkeit erheblich, insbesondere für diejenigen, die beabsichtigen, einen bedeutenden Immobilienbestand aufzubauen. Nehmen wir einen konkreten Fall: Ein Investor, der mehrere früher gut selbstfinanzierte Immobilien besaß, wies einen Verschuldungsgrad von unter 20% auf. Heute überschreitet bei diesem gleichen Profil der Wert von 35% schnell die Grenze, was die Tür zu neuen Projekten schließt.
Die Fachleute der Branche, insbesondere die Kreditvermittler, beobachten eine Verknappung der Finanzierungen ohne Eigenkapital. Die Strategien passen sich an: Man vergleicht die Verträge der Kreditversicherungen präzise (insbesondere dank des Lemoine-Gesetzes), verfeinert die rechtlichen Konstruktionen, und einige wenden sich an professionelle Finanzierungen, um die Anforderungen des Stabilitätsrats zu umgehen. Die Ausnahmen bleiben auf 20% der Dossiers begrenzt, mit einem klaren Vorteil für Erstkäufer oder gut geschnürte Dossiers.
Hier sind zusammengefasst die wesentlichen Unterschiede zwischen den beiden Methoden:
- Klassische Methode: Gewichtung der Mieteinnahmen auf 70%, Integration aller Kosten
- Differenzielle Berechnung: Berücksichtigung des positiven Cashflows, höhere Kreditfähigkeit
- Auswirkung: deutlicher Rückgang der Verschuldungsfähigkeit, erhöhte Selektivität der Banken
Die Landschaft der Immobilienkredite lässt keinen Raum mehr für Improvisation. Für Investoren zählt jede Entscheidung, und manchmal hängt der Spielraum nur von einer Zeile im Vertrag ab. Wer wird in der Lage sein, von diesen neuen Regeln zu profitieren? Das Spiel hat gerade erst begonnen.